'Meerdere mensen - waaronder wij - voorspelden dit al', stelt Middeldorp. 'DNB zei eerder deze week nog dat de daling van huizenprijzen door zal zetten, waar wij het ook mee eens zijn. En dat zit hem in een simpele redenering: de rente is hoger en dus kunnen mensen minder neerleggen voor hun huis. Oftewel, de huizenprijzen moeten zich aanpassen aan de veranderende hypotheekrente.'
Lees ook | 'Huizenprijs daalt komende jaren met zes procent'
Daarmee gaat de betaalbaarheid van een huis juist achteruit, zo betoogt hij. 'Je zou dus denken dat als prijzen dalen, huizen juist betaalbaarder worden. Echter, de meeste mensen - bijna iedereen - heeft een hypotheek nodig om een huis te kopen. En op het moment dat de rente zo is gestegen, komt het erop neer dat mensen minder huis kunnen kopen voor hun hypotheek.'
Zeven procent
RaboResearch voorziet een daling van zo'n zeven procent voor de aankomende twee jaar. 'Dat heeft alles te maken met de stijgende rente', vervolgt Middeldorp. 'Maar ook het inkomen speelt mee. Dat bepaalt namelijk hoeveel hypotheek je kunt krijgen samen met die rente, en daar zou je verwachten dat er wel wat inkomensstijging is. Dat het nieuwe evenwicht per saldo lager terechtkomt, maar niet zo laag als dat je alleen met rente zou werken.'
Lees ook | Stroomprijs naar 1000 euro per mWh door kou
Maar, die daling is wel gebaseerd op de sterk gestegen huizenprijzen van de afgelopen jaren. Middeldorp: 'De daling is in ieder geval een stuk minder dan in 2013 - ongeveer de helft van wat we toen zagen. Het is ook een hele andere omstandigheid. Je kunt zeggen dat je op het niveau van 2001 zit, omdat het toen zo hard steeg in één jaar. Met deze correctie gaan we maar een paar jaar terug in de tijd. In die zin is het ook anders dan de vorige correctie.'
'Duidelijke omslag'
Maar waar er een half jaar geleden nog werd geloofd dat huizenprijzen zouden stijgen, daar zijn er nu veel minnetjes te ontdekken in voorspellingen. Ook dat heeft Middeldorp door. 'Er is sprake van een duidelijke omslag', gaat hij verder. 'Je hebt ook een soort statistisch effect. Dat als er een sterke stijging is in één jaar, dat het gemiddelde hoger uitkomt dan het jaar erna. Dat zorgt voor plusjes.'
De reden dat er nu minnetjes ontstaan zit hem in de doorzettende rentestijging. 'Daardoor hebben de meeste mensen het idee dat die daling door zal zetten.'