Een onwenselijke situatie zegt toezichthouder Autoriteit Consument & Markt (ACM) na onderzoek naar de nieuwbouwmarkt. 'Het gaat om concentraties', zegt Marcel Canoy, economisch adviseur bij Autoriteit Consument & Markt. 'Wij willen weten hoeveel partijen actief zijn op bepaalde markten.' Volgens Canoy kunnen die concentraties leiden tot machtspatronen, maar dat is niet noodzakelijk. 'Dat moeten we gescheiden houden, want het kan ook een bewuste keuze van een gemeente zijn om met een beperkt aantal partijen in zee te gaan.'
Lees ook | Onderzoekers verwachten flinke afname woningbouw
De ACM ziet een risico bij een te grote marktmacht van enkele grote partijen. Dat zou er voor kunnen zorgen dat er minder nieuwbouwwoningen worden gebouwd dan mogelijk zou kunnen zijn. Kleinere bouwbedrijven die wel de capaciteit hebben om te werken komen er moeilijker tussen. Daardoor kunnen de grotere bouwers ook invloed uitoefenen op het beleid van gemeenten en op de prijs. 'Er zijn concentraties in middelgrote gemeente die tot nadere vragen kunnen leiden', zegt Canoy. 'Als die gemeenten denken hier last van te hebben, dan kunnen ze zich melden bij de ACM.'
Lees ook | Bouwproductie daalt, doelstelling 2030 steeds verder uit zicht
De mate waarin de macht op de nieuwbouwmarkt bij enkele grote partijen ligt hangt samen met het feit dat Nederland een klein land is. Die partijen kunnen gemakkelijker in verschillende regio's actief zijn om zo hun risico te spreiden. Bovendien is voor vastgoedontwikkeling veel geld nodig, benadrukt de waakhond, wat voor grotere bedrijven makkelijker te verkrijgen is', zegt Canoy.
Beschikbaarheid grond
Daarnaast is ook de beperkte beschikbaarheid van grond een probleem. En de Nederlandse cultuur om hele nieuwbouwprojecten te plannen zorgt ervoor dat grotere bedrijven in het voordeel zijn. 'Die bouwbedrijven zijn afhankelijk van de gemeenten om de grond bouwrijp te maken zodat ze uiteindelijk er geld mee kunnen verdienen. Normaal gesproken is deze situatie heel gebalanceerd, maar soms is het ongezond niet gebalanceerd.'
Bij de middelgrote gemeenten gaat het vaak om gemeenten met relatief veel nieuwbouw. Er zijn dan vaak niet genoeg expertise, menskracht en financiële armslag om de regie over alle nieuwbouwplannen te voeren. Daarom kiezen deze gemeenten vaak voor een samenwerking met een vastgoedontwikkelaar. Maar dat kan ook zorgen voor afhankelijkheid en kwetsbaarheid voor de gemeente, stelt de ACM.
Verhouding tussen bedrijven
Het zou goed zijn als er meer duidelijkheid komt over de verhouding tussen verschillende bedrijven, aldus de toezichthouder. Zo kunnen overheden en burgers de banden tussen hen beter beoordelen. Ook zou het voor middelgrote gemeenten helpen als bijvoorbeeld het Rijk of de Vereniging Nederlandse Gemeenten hen met expertise zou bijstaan.
Verder ziet de ACM verbeteringen als het nieuwbouwbeleid minder beperkend zou zijn. Maar ook het organiseren van open biedprocessen bij de uitgifte van grond of het opknippen van grootschalige nieuwbouwprojecten kan helpen om de concurrentie te bevorderen.