Extreme gevolgen herstel box 3: meer dan 90 procent belasting

• De hoge tarieven zijn het gevolg van een uitspraak van de Hoge Raad
• De bestaande belasting op vermogen werd onwettig verklaard
• Voor het rendement op onroerend goed rekent de Belastingdienst met 6 procent
• Effectieve belasting op inkomsten uit onroerendgoedbezit kunnen oplopen tot 90 procent of hoger
• Dit pakt ongunstig uit voor beleggers die gebruik maken van vreemd vermogen

Dat blijkt uit berekeningen van experts waar BNR mee sprak. De hoge tarieven zijn het gevolg van de tijdelijke aanpassingen aan het belastingstelsel die het kabinet gedaan heeft nadat de Hoge Raad de bestaande belasting op vermogen onwettig verklaarde.

Die uitspraak kost de overheid miljarden euro’s aan compensatie. Tijdelijke maatregelen moesten ervoor zorgen dat er snel weer op wettige wijze geld in het laatje kwam, maar die leiden nu tot extreme en oneerlijke situaties, zegt Jeppe de Boer, managing partner van Annexum, een fonds dat kleine investeerders de mogelijkheid biedt te beleggen in vastgoed.

'Wij kennen eindeloos veel voorbeelden van tandartsen, accountants, bouwvakkers en kunstenaars die voor hun pensioen afhankelijk zijn van de inkomsten uit een woning of beleggingsfonds', zegt De Boer. De omhoogschietende tarieven hebben volgens hem 'een onevenredig grote impact op hun inkomenspositie'.

'Hefboom wordt molensteen'

Vooral de afschaffing van de salderingsregeling hakt er stevig in. Waar schulden tot 2022 grotendeels van het vermogen konden worden afgetrokken, wordt dit jaar gerekend met fictieve rentekosten. Anderzijds schieten echte rentes juist omhoog. Dit pakt ongunstig uit voor beleggers die gebruik maken van vreemd vermogen. 'En in het vastgoed is dat bijna iedereen', aldus De Boer. Omdat de Belastingdienst dit jaar ook nog eens uitgaat van een rendement van meer dan 6 procent op onroerend goed kan de effectieve belasting op inkomsten uit onroerendgoedbezit oplopen tot 90 procent of hoger, zo'n drie keer meer dan vorig jaar.

'De politiek heeft hier duidelijk een blinde vlek voor het belang van de particuliere sector', zegt De Boer. Deze groep is met een half miljoen woningen goed vertegenwoordigd op de verhuurmarkt, zo blijkt uit cijfers van het CBS. Van deze verhuurders heeft 80 procent maar één huis in de verhuur.

Ook Serge de Lange, partner bij PwC en specialist op het gebied van onroerend goed, ziet dat de belastingdruk op vastgoed omhoog schiet, onder andere door de hoge fiscale prijs van geleend geld. 'De hefboom is een molensteen geworden', zegt De Lange. 'Een pand is ineens niet zo'n mooie investering meer.'

Huurmarkt loopt leeg, huren omhoog

Annexum stopt vanwege deze fiscale ontwikkelingen geen geld meer in de woningmarkt. Het fonds investeerde de afgelopen jaren in zo’n 800 nieuwbouwwoningen en kantoren die naar huizen werden omgebouwd.

Verhuurplatform Pararius zegt dat Annexum hiermee onderdeel uitmaakt van een grotere uittocht uit de vastgoedmarkt. Vooral in de grote steden zijn de gevolgen daarvan goed voelbaar, zegt Jasper de Groot, oprichter van Pararius. 'We horen nu al geluiden van makelaars die zich laten bijscholen tot verkoopmakelaar omdat beleggers hen vragen hun portefeuille uit te ponden.' Cijfers van het verhuurplatform laten zien dat het aantal woningen dat elk kwartaal de huurmarkt opkwam in Amsterdam de afgelopen twee jaar halveerde. Huurprijzen bereikten hierdoor recordniveaus: meer dan 25 euro per vierkante meter.

De lage vermogensbelasting was in Nederland jarenlang punt van kritiek, maar volgens De Groot worden middeninkomens nu slachtoffer van beleid dat juist bedoeld is om ongelijkheid aan te pakken. 'Arme belegger, wie zegt dat nou?', aldus de Groot. ‘Maar de stijging in vermogensbelasting en de plannen voor verregaande regulering van de vrije sector leiden wel tot nog meer krapte op de huurmarkt en dus tot nog hogere huren in de vrije sector.'

Lees ook | Schaf Box 3 af, maakt 'leven eenvoudiger'

Volgens de Groot vinden de middeninkomens ook geen veilige haven in de koopmarkt 'Met een middeninkomen verdien je nog steeds niet genoeg om de gemiddelde Nederlandse woning te kopen', zegt De Groot. De prijs daarvan ligt nu net boven de vier ton. 'Ook niet als de koopprijzen met 10 procent zakken.' De Groot denkt dat een grote groep het steeds moeilijker krijgt en vreest voor 'ontwrichtende situaties in de samenleving.'

Duur bezit mogelijk 'nieuw normaal'

Veel deskundigen denken dat het nieuwe belastingsysteem, net als het oude, tot aan de Hoge Raad betwist zal worden. Zo kopte de Telegraaf vrijdag nog dat er een nieuwe strijd voor de rechter dreigde over box 3. De Lange van PwC denkt dat dat juridisch gevecht 'heel spannend' gaat worden. Zelf ziet hij het meest in een tegenbewijsregeling, waarbij een fictief rendement het uitgangspunt is van de belastingaanslag, tenzij iemand kan aantonen dat dit rendement niet gehaald is. Effectief wordt het fictieve tarief dan een bovengrens. 'Maar misschien is het huidige fiscale klimaat gewoon het nieuwe normaal. Dat is echt afwachten.'

In een reactie op de kritiek heeft verantwoordelijk staatssecretaris Martin van Rij (CDA) in een Kamerbrief al aangekondigd dat de fictieve tarieven mogelijk opnieuw worden aangepast. Voor onroerend goed zouden er dan aparte tarieven komen voor verhuurd en niet-verhuurd, woningen en ander vastgoed. De Boer spreekt echter van 'een vingeroefening'. 'Er ligt nog geen enkel concreet voorstel, maar laten we hopen dat het omlaag gaat. Dat zou betekenen dat ze goed naar de markt geluisterd hebben.'

Lees ook | Belasting betalen over geld dat je nooit hebt verdiend: box-3 'desastreus' voor start-ups