Column Peter Verhaar | Een hypotheeksysteem zonder een centje pijn
Er waait een Deense wind door Nederland. Iedereen die een beetje in de politiek is geïnteresseerd, heeft Borgen gezien en crimi-liefhebbers zijn idolaat van The Killing. Het beste restaurant ter wereld heet Noma en staat in Kopenhagen. Het was dus een kwestie van tijd dat ook op financieel gebied de Denen naar de top kruipen.
De Nederlandse Staat kan goedkoop lenen, de Denen doen het nog veel beter. En vorig jaar heeft het Deense pensioensysteem goud gewonnen op de Mercer-ranglijst.
Ik ben jaloers op de Denen. Ze kunnen goed voetballen, kopen oer-Hollandse zuivelmerken als Melkunie en Friesche Vlag en nu blijken ze ook nog eens een hypotheeksysteem te hebben dat al 200 jaar geen centje pijn heeft, ondanks vastgoedbubbels en hevige recessies.
Denemarken heeft vooral uniek hypotheeksysteem voor woninghypotheken, precies het segment waar de rating agencies de grootste problemen verwachten in Nederland. De reden is dat in Denemarken de funding voor de hypotheken niet door de banken wordt verstrekt, maar via de beurs, door private beleggers. En bij wat in Denemarken een 'traditionele hypotheek' wordt genoemd, is die relatie 1-op-1. Dus een 30-jarige hypotheek wordt gefinancierd via een 30-jarige obligatie met dezelfde rentevaste periode en aflossingsprofiel. Heerlijk, die traditionele, ouderwetse producten.
Maar er is meer. De hypotheekrente wordt op de kapitaalmarkt bepaald. Iedere hypotheekbezitter kan de tarieven transparant in de krant of op internet lezen. Voortdurend worden nieuwe series uitgegeven. De kapitaalmarkt stelt de hypotheekgever in staat zijn uitstaande schuld te managen. De obligaties mogen altijd tegen de marktprijs op de beurs worden teruggekocht. Die flexibiliteit is een groot voordeel ten opzichte van de Nederlandse situatie. Bij een stijgende rente daalt immers ook de uitstaande hypotheekschuld.
Is er nog een rol voor de banken? Ja, speciale Deense hypotheekbanken nemen tegen betaling het kredietrisico over. Volgens de Deense Centrale Bank heeft een belegger in Deense pandbrieven nog nooit een faillissement meegemaakt. Belangrijkste reden: een verplicht zeer stringent leenbeleid, max 80% lening, 20% eigen geld.
Het gebruik maken van de kapitaalmarkt in plaats van de banken, maar ook de vergaande standaardisatie en transparantie zorgen er voor dat het zowel voor hypotheeknemer als hypotheekgever interessant is. Een deel van de bancaire marge wordt immers verdeeld. Dat moet als muziek in de oren klinken voor VEH.
De Rabo ziet de Deense hypotheek niet zitten. Nee, vind je het gek? De banken spelen geen hoofdrol, maar mogen figureren. De Rabo noemt de Deense hypotheek daarom 'dagdromen'. Nee Rabo, dat is het niet, het is voor jullie een 'nachtmerrie'.