Opinie | Aandelen voorspellen woningmarkt
De Nederlandse huizenmarkt floreert, ondanks de coronacrisis. Het CBS noteerde in april een prijsstijging van maar liefst 7,3 procent ten opzichte van een jaar geleden. Binnen 29 dagen werd een gemiddeld huis verkocht. Een jaar geleden was dat nog 42 dagen. Een nichtje van me verkocht haar huis binnen twee weken voor 20 procent boven de vraagprijs. De flessen champagne gingen open.
Daar zit ik dan met mijn economische bril een beetje somber naar de economie te kijken. Lezen die huizenkopers dan geen kranten? Weten ze dan niet dat er een recessie komt? Ik kijk even terug naar de kredietcrisis van 2008. Ook toen stortte de economie in, maar liep de huizenmarkt nog vrolijk door, ondanks dat banken bij bosjes omvielen. Pas in 2009 werden huizen goedkoper. Aandelenbeleggers waren toen al van de schrik bekomen. Zij hadden het ultieme dieptepunt al in maart 2009 gezien. Die enorme prijsdaling duurde tot 2013.
Als we terugkijken in de tijd zien we dit patroon vaker. Eerst keldert de aandelenmarkt, dan volgt de huizenmarkt. Op zich ook logisch. Onderliggend zijn er een aantal prijsbepalende factoren die hetzelfde zijn. De economie, het consumentenvertrouwen en de rente. Om met dat laatste te beginnen: hoe lager de rente, hoe hoger de prijzen. Dat geldt voor huizen en dat geldt voor aandelen. Als tweede is het sentiment erg belangrijk voor de prijzen. Hoe meer optimisme, hoe hoger de aandelen en hoe eerder mensen een huis gaan kopen.
En de economie is natuurlijk ook voor beide erg belangrijk. Een goede economie is een van de basis ingrediënten voor de winsten. En hoe beter de economie draait, hoe minder werkelozen en dus meer vraag naar huizen. Die vertraagde reactie in de huizenmarkt wordt waarschijnlijk verklaard doordat er een leger met huizenzoekers is dat al jaren achter het net aan vist. In een afkoelende markt kunnen ze eindelijk hun slag slaan.
Voorspellen is moeilijk en gevaarlijk, zelfs als je zo’n mooie indicator als de aandelenmarkt voorhanden hebt. Ik geef u twee redenen waarom ik mogelijk toch ongelijk zou kunnen krijgen. De eerste is dat de aandelenmarkt inmiddels weer een ongelofelijk sterk herstel heeft laten zien. Een tweede reden is dat er alles aan gedaan wordt de financiële last van mensen die hun schulden niet kunnen betalen wat lichter te maken.
En dus zullen er minder gedwongen verkopen zijn van mensen die hun hypotheeklasten niet meer op kunnen brengen. Dat gezegd hebbende hecht ik toch meer waarde aan het trackrecord van de aandelenmarkt. Ik zou even voorzichtig zijn als potentiële huizenkoper. Maar ja, ik heb makkelijk praten. Ik heb al een huis.
Over de column van Corné van Zeijl
Corné van Zeijl is analist en strateeg bij vermogensbeheerder Actiam en belegt ook privé. Reageer via: corne.vanzeijl@actiam.nl. Deze column kun je ook iedere vrijdag in het Financieele Dagblad lezen.
Column Corné van Zeijl
Iedere week een blik op de financiële markten met Corné van Zeijl. Ook te lezen in het Financieele Dagblad.